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■ 경제와이드 백브리핑 시시각각 '생활경제' - 조진희 부동산전문가

부동산 매매거래 시 심심치 않게 등장하는 게 '허위계약서'입니다.

실거래가를 조정해 세금을 감면 받거나, 혹은 대출금을 높게 책정 받기 위해 악용되는 경우가 많은데요.

그래서 오늘은 허위계약서가 어떻게 이뤄지는지, 또 이에 대한 처벌은 어떻게 되는지 자세히 알아보겠습니다.

조진희 부동산전문가 모셨습니다. 

Q. 대표적인 허위계약서로는 다운계약서와 업계약서가 있죠, 자세한 이해가 필요할 것 같은데, 설명해주실까요?

네, 다운계약서는 프리미엄이 형성되는 부동산의 경우, 제일 많이 행해지고 있는데요.

보통 분양권 프리미엄의 경우 2년 이내 전매 시 양도차익의 40% 이상이 세금입니다.

이 세금을 줄이기 위해 다운계약서를 작성하게되는 것이죠.

보는 것처럼 매도인이 계약서상의금액을 실거래액보다 낮게 적는 겁니다.

투기가 성행할 때 제일 많이 단속의 대상이 되고 있고, 재개발과 재건축 시행지역에서도 빈번이 일어나고 있는데요.

최근 몇 년간 마곡, 위례, 동탄, 세종시, 대구, 부산, 제주도 등 분양권 전매지역을 중심으로 불법전매를 실행하면서 동시에 다운계약서가 행해지기도 했는데요.

서울과 수도권만 따져 보면 재개발 지역의 경우, 조합원의 권리를 양도하면서 이같은 다운계약서를 많이 작성합니다.

Q. 계속해서 업계약서에 대해서도 알아볼까요?

업계약서는 다운계약서와 반대의 개념이 되겠죠.

계약서상의 양도가액을 실거래가보다 높여 작성하는 건데요.

미분양 또는 할인분양의 방법에서 많이 행해지고 있습니다.

설명 드린 것처럼 매매계약에서 가격을 ‘업’하는 형태로, 올린 가격만큼 실질적인 이득 및 양도세 감면이 되는 경우가 생깁니다.

때문에 다운계약서만큼 많이 행해지고 있는 방식이라 볼 수 있겠죠.

Q. 이 외에도 '위장계약서'란 것도 있지 않습니까? 최근 몇몇 고위직들의 사건에서 논란이 되기도 했는데요.

세금 문제의 이유로, 부동산 계약 시점에 계약서를 실질과 다르게 작성되는 경우를 말하는데요.

기존 분양권 전매가 금지되었던 지역의 경우 불법전매를 하기 위한 수단으로 위장계약서를 작성하는 일들이 많았고요.

청문회 때 빈번이 나오는 것처럼, 특정 지역의 학군과 특목고 등의 입학을 위해 가짜 임대차 계약서를 작성하는 '위장전입' 또 전월세 임차를 하면서도 본인의 주소는 이전하지 않는, 주소이전 불이행과 같은 방법으로 이용되고 있습니다.

Q. 그렇다면 다운계약서와 업계약서 기준으로, 처벌 기준은 어떻게 정해져 있습니까?

우선 허위신고에 대한 과태료 부과가 있겠는데요.

매도자와 매수자, 즉 거래 당사자들에게는 취득세 3배 이하의 과태료가 부과되고요.

토지나 건축물을 취득할 수 있는 권리의 경우, 권리 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액이 과태료로 부과됩니다.

또 이를 중개했던 업자에게도 처벌이 이뤄지는데요. 취득세 3배 이하의 과태료 및 등록 취소, 또 6개월 이내 자격 정지 처벌이 가능합니다.

그리고 조세범처벌법에 따른 형벌도 받을 수 있는데요.

2년 이하의 징역 또는 2배 이하의 벌금형, 조세포탈세액이 3억원을 초과한다면, 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 3배 이하에 상당하는 벌금형에 처해집니다.

Q. 허위신고에 따라 사실 여부를 판단하려면, 거래 시 관련 자료를 요구하게 되는데요. 이를 거부할 시 제재 사항도 있나요?

네, 그렇습니다. 신고 된 거래계약서의 사실 여부를 확인하기 위해서는 매도인과 매수인, 중개업자 간 계약서나 거래대금 지급을 증명할 수 있는 서면 자료를 요구하게 되는데요.

만약 이 증명자료를 제출하지 않게 되면 '관련자료 제출 거부' 사항으로 여겨져, 2천만 원 이하의 과태료가 부과되게 됩니다.

Q. 한편 정부에서는 이런 불법행위를 줄이고자, 포상금 지급제도도 운영하고 있죠?

네, 부동산거래신고 등에 관한 법률에 따라 포상금 지급제도가 운영되고 있는데요.

부동산 다운계약을 신고하면 과태료의 20%, 최대 1천만 원 한도로 지급하는 신고포상금 제도가 시행되고 있습니다.

단, 지급에서 제외되는 경우가 있는데요. 공무원이 직무와 관련하여 발견한 사실이 있거나, 해당 위반행위에 관여한 자가 신고 고발한 경우. 또 익명이나 가명으로 신고해 확인이 어려운 경우에는 포상금 지급에서 제외됩니다.
    
Q. 그리고 자진신고도 권장하고 있죠?

네, 그렇습니다. 부동산 허위신고에 대해 자진신고를 한다면, 과태료가 전액 감면되는 제도가 새롭게 시행됐는데요.

즉, 정당한 거래 조건에 따른 적정한 세금만 부과할 수 있단 얘기겠죠.

때문에 만약 예기치 않게 허위계약서를 작성한 경우라면, 서둘러 신고해야 과태료 피해를 줄일 수 있을 것 같습니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)