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■ 경제와이드 백브리핑 시시각각 '생활경제' - 강은 지지옥션 팀장

<앵커>
좋은 물건을 싸게 얻는 방법, 바로 부동산 경매인데요. 높은 시세차익도 기대할 수 있지만 막상 접근 방법을 몰라 고민인 분들 많을 겁니다. 그래서 오늘은 부동산 경매의 초보자들에게 도움 될 만한 정보를 드릴 텐데요. 강은 지지옥션 팀장과 함께 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 요즘 부동산 경매를 통해내 집 마련을 노리는 수요자들이 많은데요. 그만큼 중요성이 커지고 있죠?

네 실제로 법정에 가보면 내 집 마련을 하고자 경매에 참여하는 사람들이 많습니다.

신혼집 마련부터 전세금이 너무 높아서 대출받아서 전세금 올려주기 바쁘니 경매로 싸게 내 집 마련을
해야겠다는 분들까지 다양한데요.

이렇게 연령도 보유 자금도 다른 여러 사람들이 경매에 관심을 갖는 만큼 경매를 더 잘 알고 참여하는 것이 중요할 것 같습니다. 

Q. 그렇다면 부동산 경매에 나서기 전, 초보자들이 꼭 알아야 할 점은 뭔가요?

법원 경매는 일반적인 중개업소를 통해 집을 장만하는 것과는 다르게 어떤 경매물건이 있는지 찾고 그 부동산을 조사하고 분석하는 전 과정이 매수자 다시 말해 응찰자의 책임입니다.

경매 나온 집을 보러 갔다고 해서 문 열어주는 사람도 없고, 살고 있는 사람이 자기는 누구며, 임차인의 보증금을 물어 줘야하는지 아닌지 친절히 답변해주는 사람도 없습니다.

이렇게 말씀드리면 그럼 경매를 어떻게 하냐고 걱정하실지 모르겠지만 경매는 진행절차부터도 법의 원칙에 맞게 진행되고 인수해야하는 금액이 있는지 없는지 역시도 임대차 보호법에 근거해 분석하면 되니까 조금만
알면 하실 수 있습니다. 또 잘 모르는 부분은 전문가의 도움을 받아서 확인을 하면 됩니다.
 
Q. 부동산 경매가 진행되는 과정을 아는 것도 필수죠?

<부동산 경매 절차>
1. 법원에 경매 신청
2. 법원 경매개시결정
3. 배당요구의 종기 결정 및 공고
4. 매각 준비
5. 매각방법 등의 지정공고 통지
6. 매각 실시
7. 매각 결정절차
8. 매각대금의 납부
9. 소유권이전등기 등의 촉탁 및 부동산인도명령
10. 배당절차

Q. 초보자들을 위한 몇 가지 팁을 알아볼까요? 

현장조사 철저히 하셔야 합니다. 현장조사는 부동산의 위치나 상태조사가 되겠죠.

어떤 분들은 경매 사이트로 사진 확인하고 지도 보고 응찰하시는 분들도 계시는데요.   

반드시 현장에 가보셔야 합니다. 경매 나온 부동산은 아무래도 관리가 소홀할 수 있습니다. 실제 가서 확인해보니 지하실 반이 물에 잡긴 경우도 있습니다. 또 2층이라서 좋다하고 같은데 바로 앞에 고가도로가 있다든지 하는 것은 현장에 가보지 않고는 모릅니다. 

현장조사에서 중요한 또 하나는 시세 조사입니다. 경매물건은 감정가격 있습니다. 이를 믿고 기준삼아 입찰하시는 분들이 계신데요. 감정가를 맹신하지 말고 반드시 현장의 시세를 살펴보시되 팔 것처럼도 살 것처럼도 물어봐서 진정한 매매가격을 아는 것이 중요하고, 비슷한 집이 몇 개나 나와 있는지 조사하는 것도 중요합니다.

만일 가격이 촘촘하게 여러 물건들이 나와있다면 향후 가격이 오르는데 시간이 걸릴 것이고 심지어 급한 경우 가격이 낮아질 수도 있습니다.

반면 나온 매물이 별로 없고 하나가 거래되면 다음 물건은 가격차이가 크게 높아진다고 하면 낙찰 가격을 쓸 때도 좀 더 공격적으로 써야 낙찰 가능성이 높아집니다.  

Q. 경매에 있어 좋은 물건을 고르는 방법도 있나요?

실수요인지 투자목적인지를 구분해서 고르셔야합니다. 실제 이용을 목적으로 하면 본인이 좋아하는 것을 찾으면 되지만 투자를 목적으로 한다면 ‘나보다 남이 좋아하는 것’을 우선적으로 고려해야합니다.

또한 시세보다 감정이 낮게 평가된 것, 희소가치가 있는 것, 등기부등본을 봤을 때 대출금액이 많은 것 또한 좋은 물건인데요. 은행에서 평가할 때 그만큼 부동산 가치를 높게 평가한 것이라고 할 수있습니다.

Q. 경매 초보자들이 많이 하는 실수는 뭔가요?

초보자들이 입찰을 했다가 요즘처럼 경쟁이 심해지게 되면 낙찰이 안 되고 떨어지는 것 패찰이라고 하죠.

패찰을 여러 번 경험하게 됩니다. 두어 번 떨어지고 나면 그 다음에는 낙찰을 받을 욕심에 낙찰가격을 높여 응찰하는 경우를 종종 보게 됩니다.

잊지 말아야할 것은 경매를 하는 목적이 낙찰을 위해서가 아니라 싸게 잘 사는 것에 있었다는 경매의 의미를 잊어서는 안 되는 것입니다. 

이런 고가 낙찰을 막기 위해서는 철저한 수익률에 근거한 낙찰가를 미리 정해서 입찰장에 가는 것입니다. 즉흥적으로 낙찰가를 써내다보면 분위기에 휩쓸려 높은 가격을 써낼 때가 있습니다.

따라서 입찰장 가기 전 낙찰가 정하기 그리고 입찰장 가기 전 입찰표 써보고 가기를 실천하시면 실수를 막을 수 있습니다.

끝으로 한 가지 더 말씀드리면요. 입찰 금액을 쓸 때 간혹 ‘0’을 하나 더 붙이는 실수를 저지릅니다. 예를 들어 3억8천만 원짜리 물건을 38억 원에 입찰을 한 거죠. 이때 역시 어쩔 수 없이 입찰을 포기해야 하는데요. 당연히 입찰 보증금은 그대로 날리게 됩니다. 어이없는 실수 같겠지만, 누구나 할 수 있는 실수이기 때문에 꼭 주의할 필요가 있습니다.

<앵커>
네, 오늘은 비교적 저렴하게 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있는 부동산 경매에 대해 알아봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다. 

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)