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■ 경제 와이드 이슈& - 유재선 세무법인 부강 대표

◇ 공동주택 상속공제제도란?

동거주택 상속공제제도에 대해 문의를 주셨다. 현재 전세를 주고 있으시니 시가나 공시가격, 임대료 등의 환산가액 중 큰 액수를 상속주택가액으로 정하게 된다. 동거주택 상속공제제도에서는 5억 원을 한도로 상속주택가액의 40%를 공제해주고 있기 때문에 상속주택가액이 12억 5천 만원 이상이라면 최대금액인 5억을 공제받을 수 있다. 추가로 전세금은 채무로 공제받을 수 있기 때문에 실제 과세대상금액이 상당히 많이 줄어들 수 있다.

많은 금액을 공제해주기 때문에 그 요건도 까다롭다. 먼저 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 하나의 주택에 동거한 사실이 있어야 한다. 또한 동거기간 동안 1세대를 구성하면서 소득세법 시행령 제 154조 제1항에 따라 1세대 1주택의 요건을 만족하여야 한다. 마지막으로 앞선 조건을 만족한 상속인이 상속개시일 현재 무주택자로서 피상속인의 ‘직계비속’인 경우 동거주택 상속공제 제도를 이용할 수 있다.

작년부터 동거주택 상속공제 조건에 직계비속 조건이 추가되었기 때문에 직계비속, 즉 자녀분이 아니고  어머니가 상속받게 된다면 동거주택 상속공제를 받으실 수 없게 된다. 따라서 주택을 본인이 상속받으셔서 동거주택공제를 받으시고 금융재산이나 다른 재산을 어머니가 상속하셔야 최대한 5억원의 동거주택상속공제를 놓치지 않게되니 주의하시기 바란다.

◇ 근저당설정 부분, 부담부 증여로 세금 액수 줄일 수 있을까?

증여일을 기준으로 저당권 등이 설정된 재산에 해당하는 경우 『상속세 및 증여세법』 제66조에 의해 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 또한 부담부증여는  '그 증여재산에 담보된 채무'를 전제로 하고 있어 즉 증여시점에 당해 재산에 설정된 저당권에 대해서만 부담부증여로 간주한다

안타깝지만 상담자의 경우 증여한 후 아파트에 대해 근저당권을 설정한 것으로 위 규정이 적용되지 않는 것이 원칙이다. 그런데 최근의 심사, 심판례에서는 채무액을 수증인이 실질적이고 진정하게 인수한 것으로 인수한 사실이 입증되는 증여재산 부분은 증여받은 것이 아니라 유상양도 받은 것이라고 할 것이므로 이 부분에 대해서는 증여세를 부과할 수 없다고 판시를 하고 있다.

따라서 증여시점에 존재하던 채무이고 증여계약 당시 당해 채무를 따님이 아파트를 증여받는 대신 부담하기로 하고 실제 채무변제를 하게 된다면 증여세를 줄일 수도 있다. 또 한가지, 증여를 한 것이 최근이고, 증여세 신고기한이 아직 지나지 않았다면 증여재산을 반환하는 것도 생각해보실 수 있다.

증여세 신고기한 중 증여재산 반환을 하게 되면 증여세는 과세되지 않는다. 다만 증여 재산에 대한 취득세는 반환 받거나 피할 수 없다. 따라서 현재 증여 반환이 가능한지, 부담할 취득세, 증여세 등을 고려하셔서 의사결정하시는 것이 좋겠다.

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