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■ 라이브머니 '재테크이슈' - 강 민 지지옥션 고문 변호사

내 집 마련의 또 다른 대안이 되는 것은 바로 부동산 경매다. 보통 경매하면 아파트를 포함해서 주택 위주의 일반물건이나 토지나 상가등 완성도 있고 하자가 없어 보이는 물건에 참여 하기 마련이다. 하지만 여기서 조금만 벗어난다면 몇 배의 고수익을 낼 수 있다고 한다. 경매 고수들도 울고 갈 경매에 대한 핫 한 정보에 관련된 내용을 짚어보겠다.



◇ 부동산 경매, 좋은 매물 학인 방법은?

부동산을 경매로 취득하려는 경우, 이 부동산이 법적으로 하자가 있는 물건인지 아닌지 여부를 판단하는 것이 중요하다. 즉 부동산을 취득함에 따라 발생하는 경제적 법적 부담의 존재 여부와 그 정도를 정확하게 파악한 후, 이를 감안해서 경매에 참가해야 하는데 이런 것을 바로 권리분석이라고 한다. 경매에서 권리분석의 기본은 등기부에서 나온 여러 권리들의 순위를 나열하여 그중 어떤것이 말소기준권리를 찾아내고 인수되는 권리와 말소되는 권리를 구별해 내는거다.

◇ 말소기준 권리가 중요한 이유는 무엇인가

등기부를 보면 압류·가압류·근저당·저당권·경매개시결정 등 그 중 등기부에 가장 빠른 날짜가 바로 말소기준 권리다. 말소기준권리에 대한 기본 원칙 즉, 말소기준권리보다 등기일자가 앞서는 권리는 경매 매수자가 인수해야 하고 늦은 권리는 소멸된다는 것을 아는 것만으로 상당한 재산상 이득을 얻을 수 있다.



◇ 말소기준 예외도 있다

첫째는 전세권이다. 예외적으로 말소기준권리보다 선순위인 전세권자가 배당을 요구하는 경우에 그 전세권은 배당을 받고 말소된다. 그러나 선순위 전세권자가 배당을 요구하지 않았다면 전세권은 인수되고 이 경우 경매 매수자는 전세보증금과 계약기간을 보증해 주어야 한다.

다음으로 가등기이다. 순위보전을 위한 가등기는 말소 기준 권리보다 먼저 설정된 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다. 만일 등기순위 2 가등기가 순위보전을 위한 가등기가 아닌 담보가등기였다면 저당권과 동일하게 보면 된다. 즉 위 담보가등기가 말소기준권리가 되고 그 가등기보다 날짜가 늦은 권리는 모두 매수로 소멸되며, 소유권을 취득한 매수인은 가등기에 의한 본등기가 경료되어 소유권을 잃게 될 위험으로부터 벗어나게 된다.

또 다른 예외가 예고등기, 유치권, 그리고 무덤과 관련된 분묘기지권이다. 말소기준권리보다 늦은 권리는 소멸되는 것이 원칙이다. 예외적으로 예고등기, 유치권, 분묘기지권은 순위와 관계없이 항상 인수되는 점을 반드시 유의해야 한다.

◇ 부동산 등기에 나타나지 않는 유치권, '현장조사' 반드시 필요

예고등기는 부동산 등기부에 기재되어 있으니 예고등기가 되어 있는지 여부는 부동산 등기부를 잘 살펴봐야 한다. 예고등기는 기존 등기의 원인 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 다른 사람이 그 소송사실을 알 수 있게 법원에 촉탁해서 이루어지는 등기를 말한다. 그러나 입법취지와 달리 강제집행절차를 방해할 목적으로 남용되고 있다는 이유로, 예고등기제도는부동산등기법이 개정됨에 따라 2011년10월13일부터 폐지되었다. 2011년10월13일 이전에 이미 이루어진 예고등기는 기존의 말소절차에 따라 말소되므로 유의하기 바란다.

문제는 유치권과 분묘기지권이다. 이러한 권리는 부동산 등기부에 나타나 있는 권리가 아니다. 따라서 현장조사를 통하여 반드시 확인해야 한다. 부동산 외벽에 유치권 행사 중이라는 플래카드가 있는 경우 해당 부동산에 유치권이 존재할 가능성이 있으니 이런 경우 법률전문가와 상의하시는 것이 좋다. 또 경매로 매수하려는 부동산에 묘지가 존재하는지 여부도 살펴보셔야 예상치 못한 경제적 피해를 방지할 수 있다. 부동산 낙찰대금은 일반적으로 억대다. 그러니 등기부를 검토하는데 그치지 말고 반드시 직접 현장을 찾아가서 물건을 직접 보시는 것이 좋겠다.

부동산 등기부와 관련해서 놓치기 쉬운 몇 가지 부분이 있다. 부동산등기부는 반드시 최근 것을 봐야한다. 또 아파트와 같은 집합건물이 아닌 단독주택이나 다가구 부동산은 건물과 토지 등기부가 따로 있으니 각각 살펴보는것도 잊지 말아야 한다.

그리고 부동산 등기부 외에 현황조사서와 매각물건명세서도 확인하시는 것도 좋다. 현황조사서는 경매가 신청된 부동산의 현황을 법원집행관이 직접 현장에 나가 조사한 내용이고 매각물건명세서는 임차인들의 권리신고를 토대로 작성된 문서다. 현황조사서와 매각물건명세서를 통해서는 임대차나 점유관계에 대한 정보를 얻을 수 있다. 즉 임차인이 있는지, 있다면 전입신고는 했는지, 확정일자는 받았는지, 배당요구는 했는지, 더불어 보증금과 차임이 얼마인지 조사되어 있다.

현황조사서는 경매 기일 2주전에, 매각물건명세서는 1주전에 제공되는데 반드시 발급받아 확인해야한다. 다만 현황조사서에 ‘폐문부재’라고 쓰인 것은 말 그대로 문이 닫혀있어 사람을 만날 수 없다는 의미에 불과하니, 경매를 통해 부동산을 매수하려는 분들은 현장 방문을 통해 임대차관계와 점유관계를 직접 확인할 필요가 있다.

◇ 부동산 현장조사 필수 포인트는?

현장조사에서 가장 중요한 것은 현장에 나가서 무엇을 볼 것이고, 무엇을 체크할 것 인지를 결정하는 것이다. 우선 경매로 취득하려는 부동산의 현황을 파악하여 그 가치가 어느 정도인지, 그래서 내가 경매절차에서 얼마를 쓸 것인지에 대한 판단자료를 모으시는 것이 첫 번째다.

구체적으로 경매로 취득하려는 부동산의 일조권은 양호한지, 주변 교통상황이나 도로 상황은 어떠한지, 주변에 유해시설은 없는지, 지나치게 시끄럽거나 외진 곳에 있는 것은 아닌지를 살펴봐야 한다.

또한 경매절차에서 나온 감정가와 실제 시세가 괴리된 경우가 많으니 취득하려는 부동산의 시세가 얼마인지를 확인해봐야 한다. 이를 위해 근처 부동산 중개업소 등을 찾아가서 ① 부동산의 매매가격이 어느 정도인지, ② 일반 매매로 거래를 기다리는 매도 물량이 얼마나 되는지, ③ 급매물가격은 어느 정도인지, ④ 목적 부동산의 전세 시세는 얼마인지, ⑤ 실제 현장분위기는 어떠한지 등을 체크해 보는것이 좋다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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