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■ 라이브머니 '재테크 이슈' - 이성용 우리옥션 대표

심각한 '돈맥경화' 이다. 저금리로 시중에 돈이 풀리지 않고, 기업투자나 가계소비도 늘지 않고 있다. 부유층의 낙수효과도 미미하다는 지적이 나오고 있다. 금리가 낮다보니 신규 대출자금이 대부분 부동산 시장으로 향하고 있기 때문이다. 경기 침체에 투자금이 은행을 떠나 수익형 부동산에 쏠리고 있다. 특히 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 곳에 투자자들의 발길이 이어지고 있는데, 부동산 투자 시 주요 상권이나 건물 조건 외에 꼭 확인해 봐야 할 것을 살펴보겠다.

◇ 투자가치 있는 땅은 따로 있다?

부동산 투자를 하는데 있어서 진짜 전문가라면 꼭 확인해야 할 것은 바로 국토종합계획과 도시기본계획, 그리고 수도권정비계획이다. 도시가 어떻게 바뀔지 도시 관련 계획은 기본적으로 꿰고 있어야 한다. 그런데 실제 전문가 중에서도 이것을 보고 투자결정을 하는 분들이 많이 없는 것이 현실이다.

◇ 수도권 정비계획이란

수도권정비계획이라는 것은 수도권 지역을 곽밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역 이렇게 3가지의 권역으로 나누어 각 권역별로 특성에 맞게 인구집중유발시설 및 대규모 개발사업의 입지로 개발하거나 보전하는 규제이다.

사실 과거 수도권정비계획을 통하여 개발이 되기 이전에는 왼쪽 그림과 같이 서울을 중심지로 연결되는 교통시설이 없어서 서울을 중심으로 한 외곽지역에서 타 외곽지역을 갈 때 서울의 교통을 거치지 않고서는 갈수가 없었다. 당연히 서울의 교통정체는 매우 심각했다. 동두천에서 인천을 가려고 해도 서울을 거쳐야 하고, 남양주에서 이천을 가려고 해도 서울을 거쳐야 했다.

결국 수도권정비계획을 통해 우측그림과 같이 수도권 외곽지역에 교통시설을 연계하여  교통편을 해소하자라는 취지로 서울을 중심으로 한 외곽의 타원형 도로, 즉 현재의 서울외곽순환도로가 만들어졌고 서울을 중심으로 네트워크형 공간 구조가 완성됐다. 그리고 각 외곽 포인트마다 택지개발을 하여 도시를 만듬으로 써 서울로 모여드는 과도한 고정인구들을 수용하기 위한 계획을 세우는 것이다.

1. 과밀억제권

더 이상의 인구집중유발정책이 생길 수 없고 시설들이 들어설 수 없는 곳이다. 즉 대표적인 인구집중유발시설들인 신도시,산업단지,대학교,관공서 등이 들어설 수 없다. 토지의 대표적인 가치상승요인은 이 4가지 시설들이 들어서는 곳에 있기에 투자가치가 적다.

2. 자연보전권역

한강 수계와 수질 즉, 우리가 먹는 물을 보전하고 관리하기 위한 토지이다. 이 곳은 보전이 목적이기 때문에 시설이 들어서기 힘들다.

3. 성장관리권역

앞서 이야기 드린 과밀억제권역은 인구를 분산시키는데 목적이 있다. 주로 성장관리권역에 분리시키는데, 그래서 해당권역의 토지는 신도시, 산업단지, 대학교, 관공서 모두 들어설 수 있고 상당한 가치상승의 기대가 되는 곳이다

성장관리권역은 노란색, 과밀억제권역은 빨간색, 자연보전권역은 녹색으로 나와 있다. 남양주를 살펴보면, 빨간 원형 안에 노란색 부분과 녹색 부분이 모두 있다. 여기서 노란색은 성장권리권역이다. 그러니 인구집중유발시설 중 한 가지인 신도시가 생겼다. 하지만 같은 남양주권역 내 바로 옆은 녹색이다. 바로 자연보전권역이다. 푸른 초원이라는 뜻이다. 이곳은 인구집중유발시설인 대학교, 신도시, 산업단지 등이 들어설 수 없다. 그래서 사건사고가 많기도 했다.

이 3가지를 알아야 수도권정비계획에서 개발하겠다는 지역을 담아놓아도 그 포인트 내에서 조금 더 미시적인 관점에서 포인트를 구별해내, 좋은 투자처에 한 발 더 들어갈 수 있게 된다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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