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■ 라이브머니 '재테크 이슈' - 이성용 우리옥션 대표

그야말로 전세대란이다. 수도권 전세가율이 지난달 30일 현재 72%에 다다랐고, 전세매물의 값이 매매 하한가에 육박하는 수준으로 거래되는 일도 많다. 집값이 떨어지면 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 이른바 깡통 전세 위험이 높아진다. 그래서 전세난에 지친 수요자들이 경매시장으로 발을 돌리고 있다고 한다. 이제 부동산 경매는 부동산 시장에서 필수 요소로 빠르게 확산되고 있다. 부동산 경매의 알짜 꿀팁을 알아보자.

◇ 유치권이란

타인의 물건이나 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치하는 권리이다. 즉, 점유를 통해 유지하고 있을 수 있는 권리이다. 건축업자는 건축을 의뢰한 주택 소유자에게 해당 목적물에 대한 돈을 받을 때까지 목적물인 그 건물을 유치 및 점유를 하고 있을 수 있는 권리이다.

◇ 유치권자가 경매 물건에 있으면 사람들이 왜 꺼리나?

유치권자는 돈을 받아야 하는 해당 주택의 소유자뿐만 아니라 제3자 그 누구에도 돈 받을 때까지 해당 부동산을 유치하고 있을 수 있는 권리를 가졌기 때문이다. 만약에 3억상당의 주택을 2억에 낙찰 받았는데 유치권자가 2억5천만 원의 채권을 이유로 해당 부동산을 점유하며 유치하고 있다면, 낙찰자는 2억5천을 추가로 유치권자에게 주기 전 까지는 해당 부동산을 인수 받아올 수 없다.

유치권자의 대항력은 점유를 함으로써 유지된다. 그 점유는 일시적인 것이 아니라 지속되어야 한다. 만약 유치권자가 점유를 안 하고 있다면 유치권자의 대항력은 상실되어 버리는 것이다.

◇ 대법원 판례

유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다. 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제647조 제1항 단서에서 규정하는 '경락인에게 대항할 수 있는 권원'에 기한 것이라고 볼 수 없다.

유치권자는 직접점유든 간접점유이든 관계가 없다는 말은 건축사무소의 소장에게 공사대금채권이 있다고 하더라도 건축사무소 소장이 직접점유를 하고 있을 필요는 없고, 건축사무소 소장의 직원이 점유를 하더라도 간접점유로 인정을 해준다는 이야기이고 그러한 간접점유자를 두고 점유보조자라고 부른다.

하지만 채무자(해당주택소유자)의 승낙을 받고 유치권자가 채권금액에 충당을 하기위해 임대차계약을 하여 임차인으로부터 임대료를 받고 있다면 이때는 유치권자의 점유는 인정되는 것이고, 지속되는 것이기 때문에 대항력이 없다.

반대로, 채무자의 동의 없이 유치권자가 유치중인 부동산을 임대차계약을 했다면, 이것은 대법원 판례에서 반사적으로 해석이 되고 있다. 유치권자는 소유자의 권한을 침해한 것이 되면서 점유까지 상실 된 것이고, 유치권자 뿐만 아니라 유치권자와 계약을 한 임차인까지 경락인(낙찰자)에게 대항할 수 없게 된다.

유치권자와의 임대차계약을 통해 임차인이 점유를 하고 있을 때 소유자의 동의가 있었는지의 확인이 이론적으로는 중요하지만, 사실 동의 여부는 실무에서 확실한 공략방법이 될 수 없다. 이유는 소유자와 유치권자와의 짜고 치는 고스톱이 너무 많기 때문에 유치권부존재소송에서 유치권자와 소유자가 단합하여 동의하에 유치권자가 임대차계약을 할 것이라고 주장한다면 이길 방법이 없다.

따라서 채무자의 승낙을 받고 유치권자가 임대차계약을 하여 임차인으로부터 임료를 받아 채권금액을 충당하고 있는 물건이 아니라, 채무자와 직접 임대차계약을 하여 살고 있는 임차인이 점유를 하고 있는 물건을 공략해야 한다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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