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■ 라이브머니 '재테크 이슈' - 이성용 우리옥션 대표

부동산 경기 전망이 좋아지면서 부동산 경매에 대한 관심과 열기도 그만큼 뜨거워지고 있다. 대출금리가 낮아진만큼 작은 종잣돈으로 우량한 매물도 손쉽게 접해볼 수 있어 매매수요도 증대되고 있다. 그런만큼 부동산 경매는 최근 이상 과열 현상을 나타내고 있고 경쟁도 극심하다. 투자 메리트가 없어진 것 아니냐는 우려가 높아진 가운데, 틈새시장을 공략해 고수익을 창출하는 비법을 알아보자.

◇ 주택임대차보호법 틈새 공략

경매시 선순위 임차인이 있다면 회피를 하던가, 인수해야하는 보증금의 금액과 내가 수익을 보고자하는 금액까지 합쳐서 그 금액만큼을 빼고 입찰해야한다. 그 때문에 입찰가가 낮아진 다음에 들어와 반값 낙찰이 숫자상으로 가능해진다. 반값에 낙찰을 받았는데 임차인의 보증금을 인수하지 않고 낙찰을 받은 만큼 수익을 얻을 수 있는 비법은 바로 주택임대차보호법 틈새를 공략하는 것이다.

상가를 낙찰 받아서 영업을 하면서 주거생활까지 함께 하고자 하는 사람들이 있다. 그런 상가 같은 경우에는 상가 내 주거생활을 위한 공간과 상업을 위한 공간이 함께 있다. 이런 부동산을 두고 겸용주택이라고 표현한다. 상가와 주택을 겸용으로 사용하고 있는 부동산이 경매로 나왔을 시에 경매정보지 상에 상가임대차보호법 상의 대항력 유무와 주택임대차보호법 상의 대항력 유무가 모두 표시된다. 두 개 다 표시되는 이유는 주택임대차보호법 상의 대항력 요건인 전입신고를 하였고 상가임대차보호법 상의 대항력 요건인 사업자등록을 갖추었기 때문이다.

◇ 겸용주택 주택임대차보호법 적용범위

주택임대차보호법은 주거목적의 건물의 임대차에 적용되는 법이다. 주택임대차 보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대해서 뿐만 아니라 일부분이 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다. 반대로 비주거용 건물의 일부가 주거로 사용될 때에는 적용되지 않는다. 주택임대차보호법이 적용되기 위해서는 주된 용도를 무엇으로 쓰고 있느냐가 중요해진다. 예를들어, 주택이 80%, 상가로 20% 쓰고 있다면 주택임대차보호법이 적용된다.

◇ 위반 건축물 있는 경매물건 낙찰 받아도 될까?

일반 건축물은 각 토지마다 토지이용계획확인원이 있고, 어떤 용도로 어떻게 쓰일지 정해져 있고 제한되어 있다. 그 제한에 맞춰서 짓는다고 했을때 허가를 내준다. 그 이후 허가 사항과 다르게 건축을 했으면 그것이 위반건축물이 된다. 그 위반 건축물은 주택과에서 원래대로 철거해서 다시 원상복귀하라고 이행강제금을 매년 2회 6개월에 한번씩 부과한다. 이는 철거시까지 평생 부과한다.

위반한 건축물의 면적이 85㎡ 이하면 5회까지만 이행강제금을 부과하고 더이상 부과하지 않는다. 건축물 대장을 보고 위반 건축물로 등재된 시기를 확인하고, 2년 6개월이 지났으면 해당 주택과에 전화해서 이행강제금 완납여부를 묻고, 완납했으면 위반 건축물이 있어도 낙찰 받을 수 있는 것이다. 이행강제금을 안 냈을 경우 2년 6개월분의 이행강제금과 철거비용을 비교해보고 처리하면 된다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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