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■ 라이브머나 '재테크 이슈' - 이성용 우리옥션대표

최근 토지에 대한 관심이 늘고 있다. 특히 도심권내에 수익형 건물을 지을 수 있는 대지가 인기가 많고 한다.

◇ 토지경매란?

토지경매는 말그대로 토지를 경매로 진행한다는 것이다. 토지의 경우, 일반 초보투자자들에게 조금 낯설것이다. 주택거래는 많이 하지만 토지 같은 경우에는 주택보다 상대적으로 거래율이 적다. 그렇다 보니 토지 경매시장도 참여자들이 적다.

◇ 지분경매란 무엇인가?

지분경매에 대해 쉽게 설명하자면, 예를 들어 8형제가 부모님으로부터 부동산을 상속받을 때 1/8씩 소유할 수 있을 것이다. 즉, 공동소유 하는 것이다. 이런 것으로 지분으로 소유하고 있다고 해서 지분 부동산이다. 이것이 경매로 나오면 지분경매물건이다.

토지의 경우 수익을 낼 수 있는 방법은 일단, 일반 주택보다 수요자가 적기 때문에 경매시장에서 상대적으로 낙찰가가 더 낮아질 것이다. 두 번째는 지분경매이다. 내가 이것을 낙찰 받았을 때 온전히 하나의 필지를 낙찰 받는 것이 아니다. 건물은 한 동이라는 표현을 쓰지만 건물은 한 필지라는 표현을 쓴다. 반절 만큼의 지분만 내가 낙찰을 받는 것이기 때문에 낙찰을 받아도 온전하게 권리 행사를 못한다. 

◇ 토지지분경매 물건으로 수익 내는 방법?

지분경매는 지분권자의 권리인 '공유물분할청구권'을 통해서 수익을 낼 수 있다.

예를 들어 갑 소유의 지분과 을 소유의 지분 1/2씩 각각 공동 소유를 하고 있는 상태에서 갑이 소유한 1/2 만 경매로 나왔다. 그런데 감정가가 1억이다. 만약 두 개가 함께 나왔다면 2억 가치를 했을 것이다. 이것을 병이 3000만원에 낙찰을 받았다. 낙찰가가 낮은 이유는 토지의 경우 일반 주택보다 상대적으로 수요자가 적기 때문이다. 두 번째 이유는 한 필지 전체를 내가 낙찰 받는 것이 아니고 일부 지분만 낙찰 받기 때문에 그 특수성, 이해관계의 분쟁 문제 때문에 낙찰가가 낮아지는 것이다.

이때 공유물분할협의라는 것을 볼 수 있다. 민법 상 공유물은 공동소유를 하고 있다는 것을 뜻한다. 이렇게 공동 소유하고 있는 물권을 첫번째로 협의 해야 된다. 즉 공유물 분할협의이다. 여기에는 세가지 분할 협의 방법이 있다.

첫 번째는 현물분할협의이다. 분필한다는 표현을 쓰는데, 말 그대로 나눠서 각각 나눠갖는 것이다. 독립된 소유권으로 하자는 것이다. 하지만 현물분할은 하기 쉽지 않다. 두 번째, 대금분할협의는 매매로 매도하여 판매가격을 1/2 지분만큼씩 나누어 갖으며 정리하자는 요구를 말한다. 세 번째, 가격배상협의이다. 어느 일방 당사자에게 지분을 이전시켜주고 자신의 지분크기만큼 대가를 받으며 정리하는 것을 말한다.

의견의 불합치로 인해 협의가 불능으로 이어지면 병은 법원에 '공유물분할신청'을 한다. 이때 법원은 90% 경매를 통한 매각분할로 진행하는데, 이때는 각자의 지분을 나누어 별개로 경매진행을 하는 것이 아니라 하나로 묶어 감정가 2억에 일괄매각을 진행한다. 즉, 공유물분할을 취지로 하는 경매 매각에서 낙찰자가 생길 시 그 낙찰자는 병과 을의 지분을 각각 이원화해 별개의 독립된 소유권 2개를 갖는 것이 아니라 병과 을의 지분을 일괄로 매각하는 것이기 때문에 전체를 하나의 토지로 소유권이전등기를 받게 되는 것이기 때문에 더 이상 특수물건이 아니게 된다.

병이 첫 지분인 갑의 지분을 낙찰 받을 당시에는 일부 지분만 낙찰받는 것이기 때문에 입찰자가 없어 1억 감정의 토지를 3천만원에 낙찰받을 수 있었지만 이번에는 일괄매각이기 때문에 특수성이 사라진 것이고 제거 된 특수성의 크기만큼 비례하여 낙찰가는 올라간다. 이 말은 낙찰대금에서의 배당금액이 그만큼 커진다는 것을 뜻한다.

예를 들어 공유물분할신청을 통해 경매 일괄매각 시 감정가 2억대비 1억3천에 낙찰이 되었다고 가정해보면 이제 그 1억 3천으로 갑과 을은 법원으로부터 배당을 받고 청산을 해야 한다. 금액은 어떻게 분배될까? 병과 을은 각각 지분비율이 1/2이므로 낙찰대금에서도 1/2씩 나누어 배당을 해줄 것이다. 그렇게 되면 1억3천만원의 50%금액인 바로 6천5백만원이 된다.

그렇게 되면 병이 갑의 지분을 낙찰받을 당시에는 3천만원의 투자금을 비용으로 투입했지만 환금수익금액은 6천 5백만원이 되는 것이고, 투자금 3천을 제외하고 3천5백만원의 수익을 올린 것이 된다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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