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■ 라이브머니 '재테크이슈' - 이성용 우리옥션 대표 / 진행 : 이정민

남들이 기피하는 건물에서 숨은 보물을 찾는 경매! 오늘 '라이브머니'에서는 다른 곳에선 절대 볼 수 없었던, 알면 돈이 되는 알짜 정보를 준비했다. 초보자부터 경매 고수까지 현장에서 바로 도움이 되는 경매테크닉. 오늘도 경매의신 우리옥션의 이성용대표와 함께 한다.

오늘은 법원경매를 통해 알짜 수익을 낼 수 있는 방법을 소개하겠다. 선순위가등기라는 특수권리를 이용하여 알짜수익을 내는 기술이다.

◇ 가등기란 무엇인가

선순위가등기에 대한 개념을 이해하기 전에 '가등기'라는 개념을 먼저 잡아보도록 하겠다. 가등기라는 것은 장래에 할 소유권이전등기를 미리 예약해놓은 예비등기이다. 즉, 내가 그 부동산을 꼭 내것으로 만들고 싶으나 당장 잔금을 낼 형편은 되지 않을 때 가짜 소유권이전등기를 가등기라는 형식으로 해두고 돈만 내면 언제든지 가등기가 본등기로 변신한다.

또한, 가등기에 의한 본등기를 하기 전에 해당 부동산 소유자가 매매를 다른 사람에게 해버린다고 하더라도 가등기를 해두었기 때문에 언제든지 돈만내면 그 부동산을 매수한 제 3자의 소유권이전등기까지 박탈시키며 내게 소유권이전등기를 할 수 있는 권리이다.

◇ 선순위가등기란 무엇인가

선순위가등기라는 것은 해당 부동산이 경매에 나왔을 때 권리분석의 과정에서 중요하게 여긴다. 근저당권이 말소(소멸)기준의 권리가 된다. 말소기준권리인 근저당권을 포함하여 후순위 권리인 가압류까지 낙찰 후 등기부상에서 소멸이 된다. 하지만 말소기준권리인 근저당권보다 앞서 있는 권리를 '선순위'권리라고 한다.다. 말소기준권리보다 앞선 선순위권리는 낙찰을 받아도 말소가 되지 않기 때문에 낙찰자에게 인수가 되는 권리이다.

◇ 선순위가등기가 있는 경매 물건 공략법

경매물건에 선순위가등기가 있다면  등기부등본을 보고 그 가등기의 설정일자를 확인하시고 설정일로부터 얼마나 시간이 지난 가등기인지 확인하는 것이 포인트이다. 가등기는 10년의 소멸시효가 있기 때문이다. 가등기를 설정한 날로부터 10년이 지나도록 본등기를 안 한 상태라면 대한민국 법은 '권리 위에 잠자는 자'를 보호하지 않기 때문에 가등기라는 권리는 껍데기 가등기가 되는 것이고 해당 가등기권자는 모든 힘을 잃어버린다. 만약에 선순위가등기가 있는 경매물건이 있는데 10년의 기간이 지나도록 본등기를 안한 상태라면 그 가등기는 껍데기 가등기가 되어버린 것이기 때문에 맘 편히 입찰을 해도 된다.

하지만 이 내용만으로는 부족합니다. 반드시 체크해야 할 것있습니다. 그것을 확인하지 않는다면 10년이 지난 가등기라 하더라도 그 가등기가 죽은 척 있었지만 죽은 게 아니라 살아있는 가등기의 정체로 소유권을 앗아갈 수도 있습니다.

◇ 10년이 지난 가등기도 소유권을 뺏어 올 수 있다?

소멸시효는 단순히 가등기가 10년이 지난 것만으로 소멸시효를 이유로 하여 가등기권리가 박탈되는 것이 아니라 실제로 10년 간 가등기권자가 해당 경매넘어간 부동산 소유자에게 본등기를 요구하는 권리행사를 한 적이 없었어야 한다.

가정을 하면 2005년에 가등기가 설정되고, 2010년에 가등기권자가 소유자에게 본등기협조를 요구한 적이 있다면 그 2010년에 소멸시효는 중단이 되고 다시 05년도부터 소멸시효는 다시 시작된다. 만약 그렇다고 한다면 2015년에 10년이 지난 가등기를 발견하였더라도 소멸시효는 10년이 지난 것이 아니라 5년이 지난 것으로서 10년의 소멸시효를 채운 것이 아니라는 소리이며 가등기는 살아있는 상태이다.

소멸시효의 중단사유가 있었는지 없었는지 확인을 하기 위해서는 가등기권자가 본등기의 이행을 청구한 적이 있는지 없는지 알아내야 한다. 가등기권자는 본등기를 해달라는 이행의 청구의 형식을  압류 or 가압류 or 가처분 등의 형식으로 상대방 부동산에 설정해놓아야 하며 설정일로부터 6개월 내 반드시 소송을 제기해야만 '이행의청구'를 했던 것으로 인정되고 소멸시효의 중단사유가 된다.

이러한 과정을 통해 이행의 청구가 있는지 없는지 확인할 수 있을 것이고, 소멸시효가 진행되는 과정에서 가등기권자의 이행의청구가 없는 채 가등기가 10년이 지났다면 가등기는 더 이상 가등기가 아니며 무늬만 가등기가이기 때문에 저가로 여러분들이 낙찰받으실 수 있는 기회로 찾아온다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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