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■ 라이브머니 '재테크이슈' - 이성용 우리옥션 대표 / 진행 : 이정민

부동산 시장이 활성화되고 있는 요즘, 청약제도 못 지 않게 부동산 경매에 대한 관심도도 높아지고 있다. 시세보다 저렴한 경매물건을 내 집 마련의 또 다른 대안으로 삼고 있는 것. 보통 경매하면 아파트를 포함해서 주택위주의 일반물건이나 토지나 상가 등 완성도 있고 하자가 없어 보이는 물건에 참여 하기 마련인데 하지만 여기서 조금만 벗어난다면 몇 배의 고수익을 낼 수 있다고 한다.

◇ 건축이 중단된 물건, 경매에 나왔다면?

신축 중 공사가 중단되고 토지만 경매로 나온 경우, 몇 배의 고수익을 낼 수 있다. 이때는 단순히 토지위에 지상물이 있어 낙찰 후 토지활용의 과정이 굉장히 부담스럽게 되거나 불편질 것 같다는 감정을 넘어 해당 토지에는 여러분들이 무서워하는 특수권리 중의 하나인 유치권과 법정지상권의 문제가 함께 얽혀있다.

그러니 정말 초보자가 함부로 입찰을 못하게 됩니다. 하지만 알고 보면 빠져 나갈 수 없는 약점들로 인해 특수권리들은 무너지고, 회피대상물건인 토지를 저가에 낙찰 받아 본래의 가치에 양도하여 2~3배 수익의 자본수익을 만들어 낼 수 있다.

◇ 유치권이란

유치권은 채권을 발생시킨 목적물에 대하여 채권자가 채권회수가 되지 않았을 때 해당 목적물을 유치하고 점유할 수 있는 권리이다. 그 어떤 제3자가 와서 권리주장을 하더라도 해당 목적물로 인하여 발생한 채권금액을 회수하기 전에는 절대로 목적물을 내주지 않을 수 있다.

해당 토지경매물건에서는 공사업자가 공사를 하던 중에 토지소유자의 부도로 인하여 공사를 중단한 상태에서 공사대금을 받지 못한 이유로 하여 유치권 행사를 한다. 이때 유치권이 성립된다면 낙찰자는 토지낙찰 후 공사업자가 주장하는 공사대금 명목의 유치권금액을 인수하지 않을 시 토지를 활용할 수 없는 리스크에 처하게 된다.

◇ 법적지상권이란

토지경매물건에 대하여 토지를 낙찰 받았을 시 법정지상권이라는 권리가 성립된다면  전 토지소유자에게 토지위의 지상물을 사용할 수 있는 권리가 생긴다. 견고한 지상물의 경우는 30년간 토지를 사용할 수 없게 된다. 그렇게 되면 우리는 토지를 저가 낙찰 받아 본래의 가치에 팔아 자본수익을 만들어내야 하는데 양도가치가 떨어져 불가능하게 된다.

◇ 낙찰자들을 괴롭히는 유치권과 법정지상권, 해결방안은?

첫 번째, 유치권 무너뜨려야 한다. 유치권은 사실 그렇게 호락호락한 특수권리가 아니다. 물건에 따라 굉장히 난해해질 수도 있다. 아무리 민법책과 판례집을 찾아 열심히 학습하고 근거를 찾는다고 하더라도 '유치권부존재소송'에서 판사의 해석에 따라 얼마든지 달라질 수 있는 불안한 분쟁거리이다.

하지만 이번 토지경매물건의 경우는 다릅니다. 유치권부존재소송을 통해 간단히 무너뜨릴 수 있다. 토지위에 건물공사를 하다가 중단되었고 중단된 지상물을 대상으로 한 채권이다. 우리는 토지를 낙찰받았다. 건물공사업자가 토지소유자에게 유치권을 주장할 수 없다. 토지와 건물은 엄연히 완전히 다른 별개의 부동산이다. 즉, 유치권부존재소송시 간단한 이유로 하여 유치권자는 유치권을 주장할 수 없게 된다.

두 번째, 법정지상권 무너뜨리는 방법이다. 토지소유자가 건축 중인 건물에 대하여 지상권의 권리를 획득하기 위해서는 건물이어야 한다. 건물로서 조건이 부합하지 않으면 법정지상권은 성립할 수 없다. 즉, 독립된 부동산으로서 재산권 행사를 할 수 없게 된다.

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