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■집중분석 takE '집 값, 더 떨어질까?' - 백주선 주택문제고문 변호사
                                                김학권 부동산 전문가



◇ 위기의 대출자 '4.4.4.4'

깡통 주택 보유자 중 신용도가 7~10등급이면서 3개 이상 금융회사에서 담보대출을 받은, 이른바 고위험 하우스푸어가 지난해 9월 기준 23만명으로 집계되고 있다. 이것은 전체주택대출자들의 4.1% 수준이며 이들의 대출금액으로 집계되는 25조6천억은 전체 주택담보대출총액의 4.8%를 차지한다. 그리고 이 가운데 1개월 이상 연체한 상황이 4만 명에 달하며 연체금액은 4조 5천억 수준이다. 이를 '4.4.4.4'라고 말할 수 있다.

◇ 대출이자 구조

전반적인 대출 문제에서 1차적 책임은 집을 산 사람에게 있지만 2차적인 책임은 금융권에 있다고 볼 수 있다. 무분별한 대출에 따른 관리 소홀 책임을 피할 수 없을 것이다. 한 사람이 대출받은 금액의 규모가 커지면서 대출 이자가 커지는 구조가 이어지고 대출 원금과 이자를 같이 내야하는 구조가 돼 비용이 엄청난 규모로 불어나는 것이다.



◇ 하우스푸어 대책

하우스푸어 대책 마련에서 가장 우선시 되야 하는 것은 '누구를 하우스 푸어로 볼 것인가'의 문제다. 현대경제연구원에서는 가처분소득 대비 부채 100% 이상의 수준으로 규정해 약 150만 가구로 집계하고 있다. KB경영연구소에서는 생활소득의 30% 이상을 대출 원리금을 갚는데 쓰는 수준을 하우스푸어로 규정해 현대경제연구원의 집계보다 상당히 많아진다. 한편 금융위원회 및 금감원에서는 생활소득의 60%를 쓴 사람만을 하우스 푸어로 규정 해 그 수를 낮추려 하고 있다는 현실이다. 

현재 부동산 시장의 문제는 결국 '빚'이다. 자신이 가진 재산으로 주택을 마련하는 것이 아니라 빚을 내서 집을 사는 상황인 것이다. 또한 집값이 상승하지 않아 고스란히 부담으로 담는 현실이다. 결국 자신의 소득 수준으로는 빚을 갚을 수 없는 상황이 연속되고 있다.

은행권에서 제안한 대책은 '세일 앤드리스백' '트러스트 앤드리스백' (대출금을 연체한 사람이 신탁계약을 통해 주택을 은행등 금융회사에 넘기고 계약기간 동안 대출이자 대신 월세를 내면서 거주하는 금융상품)이 있지만 하우스푸어의 근본적인 대책이 되기에는 한계가 있다고 판단한다. 결국 빚의 문제를 해소할 수 있는 대책 마련이 우선되야 할 것이다. 이러한 대책은 실제 파산 신청을 하는 가구에 대해 법원이 좀 더 적극적으로 이를 받아줘야 하는 측면이 마련되야 한다. 또한 통합도산법 개정을 통한 이자는 빼고 원금을 장기로 나눠 갚는 식의 조건으로 강제 경매를 막는 구조가 만들어져야 한다. 이러한 대책은 주거 안정을 꾀할 수 있다는 측면에서 서민들의 이해관계를 절충할 수 있는 방안이라고 생각한다.

◇ 하우스푸어 대안 사례

하우스 푸어 대책마련을 위해 정부가 무조건적으로 공적 자금을 투입할 수는 없다. 실제 우리나라에서도 하우스 푸어가 해결된 사례가 있다. 현재 수도권에서의 하우스푸어 문제는 지방의 사례를 통해 해결책을 엿볼 수 있다. 과거 울산, 광주, 대구 등의 지방지역에서 2005~2009년 중반까지 현재의 서울 수도권 보다 더 어려운 부동산 시장 불황을 겪었다. 당시 부산 및 대구는 '미분양의 무덤'이라고 불리는 수준이었다. 이에따라 건설사들의 공급이 이뤄지지 않았고 새 집을 원하는 수요자들이 늘어남에 따라 건설사들은 신규주택을 할인해서 파는 구조를 만들었다. 이에따라 실수요자들이 발생하면서 기존의 주택시장으로 전이되는 구조가 마련된 것이다. 실제 2009년 부너 2011년까지 부산 지역은 30%이상의 시장 상승세가 나타났다. 

◇ 보금자리 주택 현황

정부가 무주택서민과 저소득층의 주거 문제를 해결하기 위해 2008년 발표한 보금자리 주택 방안은 실제 무 주택 서민들에게 로똘고 불리는 대안이었다. 실제 2009년 9월 시범단지를 분양하면서 현재 6차까지 분양이 이뤄졌다. 그런데 2008년 이후 시장이 침체되면서 주택시장에서는 보금자리 주택이 원흉으로 작용하게 됐다. 다시말해 수요자들이 주택 구매를 꺼리고 보금자리 주택을 막연히 기다리는 구조가 생성된 것이다. 그런데 보금자리 주택 건설 시 토지 보상 규모가 무려 30~ 40조다. 이 과정에서 무리한 추진에따라 LH의 재정건정성이 악화됐다. 이에따라 보금자리 주택에 대한 근본적인 구조의 변화가 필요해진 시점이라고 판단한다.

◇ 하우스푸어 근본대책

현재 부동산 시장의 문제에 대해서 부동산 가격에만 초점이 맞춰져 있다. 하지만 근본적인 것은 '빚'의 문제다. 그렇다면 우선적으로 가계부채에 대한 은행권의 분담을 통한 채무 조정이 이뤄져야 한다. 그것을 통합도산법에 따라 이행하려는 것이고 빚이 일정부분 없어졌다는 것이 생활 수준의 향상으로 직결되는 것은 아니다. 결국 생활 수준의 근본적인 개선을 위해서는 복지시스템에 따라 기초생활 수급자 지원 및 한부모 가정 지원이 마련되야 할 것이고 이 과저에서 필요한 재정에 대해 정부가 투입되야 할 것이다. 처음부터 정부 재정 투입을 통한 대책 마련은 하우스푸어를 줄이겠다는 목표를 단기적으로만 해소 할 뿐인 것이다.

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