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■ 최방훈 TNV 어드바이저 팀장

요즘 부동산 경기침체 때문에 주택연금 가입자가 상당히 많이 증가하고 있다. 노후 준비가 안 되어 있는 상황에서 갈수록 관심이 커지고 있다. 오늘 주택연금에 대해 알아보겠다. 

○ 주택연금이란?

만60세 이상의 부부가 실제 거주하고 있는 주택을 담보로 맡겨두고 매달 연금형태로 생활비를 대출받아 생활하는 것이다. 이를 테면 연금을 매달 수령하게 되면 그 연금도 대출이 되는 것이고 그 연금받은 것에 대해서 이자가 쌓이게 될 것이다. 그러다가 부부가 모두 사망한 시점에 거주한 주택을 처분한 돈으로 쌓인 대출금액을 상환하고, 그래도 남는 돈이 았다면 가족들에게 남겨주는 것이다. 부족하다 하더라도 가족이 굳이 갚을 의무가 없는 국가가 보증해주는 금융상품이라 보면 되겠다. 
 
○ 역모기지 상품과의 차이는?

거의 비슷한데, 약간은 다르다. 1995년부터 몇몇 은행들이 역모기지 대출상품을 취급했지만, 호응이 없어 판매가 중단되었다. 시중은행의 역모기지론은 은행측에서 손해를 봐서는 안되는 상품인 만큼, 집값 이상의 연금을 지급하는 것은 무리가 있다. 즉, 가장 큰 차이는 은행에서 지급하는 역모기지론 상품은 종신 거주나 종신 연금을 지급하는 것을 보장할 수 없다는 점이다. 

○ 집값 떨어지면 연금액도 줄어드나

주택가격이 변경되더라도 기존 가입자는 당초 가입시점에 결정된 월지급금을 가입기간 동안 계속 수령하게 된다. 연금액은 나이(부부 중 나이가 더 적은 사람 기준)와 가입시점의 주택가격, 이 두가지 요소로 금액이 결정된다. 한 번 결정된 금액은 집 값이 떨어지더라도 변하지 않기 때문에 하락이 예상된다면 조금이라도 서둘러 가입하는 것이 연금액을 더 많이 받을 수 있는 방법이다.

○ 연금 수령도중 이사·사망 등 변동 발생시

이사를 하더라도 담보주택만 변경하면 되는데, 문제는 이사할 경우 대개의 주택가격은 변동하게 마련이다. 주택가격이 올라가게 되면 담보의 금액이 커지기 때문에 오히려 월 연금 수령액이 커지게 된다. 이런 경우에는 오히려 연금이 늘어나니까 문제가 없지만, 더 낮은 가격의 주택으로 이주할 경우에는 그 차액에 대한 부분이 있어서 조금 복잡해 진다. 예를 들어, 4억원의 주택에 살다가 3억원 주택으로 이사를 갔다고 하면 차액은 1억원이다. 그동안 연금 및 이자로 대출받은 금액이 집값 차액보다 많은 금액이라면 차액에 해당하는 1억원만 갚고 나면 매월 받던 연금액은 유지가 된다. 하지만, 대출받은 금액이 차액인 1억원보다 작은 금액이라면 대출금액을 갚고 나도 일부 금액은 고객이 가져가는 것인 만큼, 연금액도 줄어들게 되는 것이다.

또한 부부 중 한 명이 사망하더라도 부부 종신형으로 연금이 지급되기 때문에 문제가 되지 않는다. 나머지 한 사람이 사망할 때까지 연금은 지급된다. 다만, 주택소유자가 먼저 사망할 경우에는 6개월 이내 배우자에게 소유권이전 및 채무 인수약정을 해야 연금이 유지가 된다.

○ 집 전월세 주는 경우, 연금변동 있나

해당 주택에 보증금이 남아 있으면 안 된다. 즉, 보증금이 없이 순수 월세만 받는 경우에는 세입자와 함께 거주하는 주택이라면 가능하다. 전세보증금은 해당 주택 입장에서 보면 대출과도 같은 개념이기 때문에 주택연금 신청 자체가 안된다. 그렇기 때문에 보증금을 모두 상환하거나, 상환할 돈이 부족하다면 종신혼합방식을 선택해서 가입한 다음 1개월 이내에 일부 금액을 찾아서 전세 보증금을 상환하면 가능하다.

○ 주택연금 가입 조건

집에 2채인 경우는 가입이 불가능하고 무조건 1채를 가지고 있어야 한다. 시가 9억원 이하의 주택 1채만 가지고 있어야 하는데, 부부 공동 소유인 경우도 1주택으로 보기 때문에 가능하다. 지방차치단체에 신고된 노인복지주택도 가능하다. 또한 부부 모두 만 60세 이상이어야 하고, 실제 거주중이어야 한다. 예를 들어 오피스텔이나 상가, 압류 등이 되어 있는 주택은 해당되지 않는다.

○ 주택연금 수령액은 얼마나 될까

연금액은 연령과 가입시점의 주택가격에 의해서 결정된다. 예를 들어 3억 주택을 가지고 있고 60세라면 매달 동일한 금액으로 월 72만원을 종신토록 지급받게 된다. 이 금액은 주택가격의 50%, 즉 1억 5천만원을 보험사의 즉시연금 가입시 받는 연금액과 유사한 수준이다. 보험사의 상품은 나중에 금리가 떨어지면 연금액이 줄어들 리스크가 있기 때문에 주택연금이 더 유리하다고 볼 수 있겠다.

수령방식은 여러 가지가 있다. 72만원을 쭉 그대로 받는 방식이 있고, 처음에는 적게 받다가 매년 3%씩 증가하는 증가형이 있다. 이 증가형은 처음에는 적게 받는 것 같은 느낌이 들겠지만 83세 정도가 되면 월 100만원 정도의 연금을 수령하게 된다. 최종 그 당시까지 받게되는 총 누적금액으로 따지면 72만원씩 고정으로 받는 금액과도 동일한 수준이 된다.

○ 주택연금 가입 시, 주의할 점

이 상품은 집값이 하락하더라도 최초 연금액이 고정된다는 측면에서 노후생활하기에는 굉장히 안정감을 줄 수 있다. 그리고 대출 이자율 또한 저렴하다. CD+1.1% 밖에 안 되기 때문에 현재 4% 중반대 밖에 안 된다. 그렇기 때문에 굉장히 좋은 조건이라고 볼 수 있겠다. 다만 몇 가지 고려할 사항을 정리해 보면 첫째, 연금수령기간 동안 목독이나 일시금이 들어갈 일이 있는지에 대한 고민을 해야 한다. 만약 충분한 금융자산을 갖고 있다면 문제가 없겠지만, 여유자금이 부족할 것 같다면 수령방식을 선택할 때 종신혼합방식을 선택해서 중도에 필요한 급전에 대비하는 것이 좋겠다. 둘째, 초기보증료가 있기 때문에 신중하게 고민해야 한다. 초기 보증료는 주택가격의 2%를 일시로 납부해야 되는 것이 있다. 주택가격이 5억원일 경우에는 천만원 정도의 초기 보증료가 발생하는데, 만약 조건이 안 맞아서 조기에 주택연금을 포기하게 되면 초기에 비용이 크게 드는 상황이 발생할 수 있다. 그렇기 때문에 가입시점 전에 조건을 고려해서 번복을 하지 않을 수 있도록 잘 가입하는 것이 좋겠다. 

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