경매 어렵지 않아요··반값 상가 낙찰 '이것만' 알면 돼요

SBS Biz

입력2012.02.16 11:13

수정2012.02.16 11:40

■초보자도 안전한 경매물건 고르기 / 윤재호 메트로컨설팅 대표

○잘못 알려진 경매 상식

초보자들이 요즘처럼 부동산 값이 떨어질 때 한 푼이라도 값싸게 경매를 통해 부동산을 사고 싶지만 경매 투자는 위험하다는 고정관념으로 선뜻 입찰하기에 부담되는 게 사실이다. 실제 경매 물건 중에는 여러 가지 함정이 도사리고 있는 것도 있다. 권리 상 하자로 인해 낙찰 후 낙찰자가 부담해야 하는 복잡한 물건도 있지만 거의 낙찰 후 대부분의 경매 물건은 잔금납부 후 바로 권리를 인수하는 안전한 경매물건 들이 대부분이다.

2002년 민사집행법 제정 후 법원 경매가 낙찰자를 보호하는 규정으로 바뀌면서 경매가 대중화되기 시작했다. 이중매매나 사기매물이 많은 급매보다 경매는 국가기관인 법원에서 공개적으로 파는 부동산이기 때문에 경매를 잘 활용하는 것이 불황기 재테크 활용법이다.

부동산 불황기에 경매를 통해 내 집을 장만하려는 수요자들이 부쩍 늘고 있다. 투자자가 많이 사라진 부동산 거래시장에서 경매 투자를 잘 활용하면 20~30% 저렴하게 내 집 마련은 물론 임대수익과 함께 장기 투자용 부동산을 장만할 수 있다.

위험한 경매는 물건 수 대비 10~20% 문제 부동산이 있다는 얘기임으로 잘못 알려진 소문에 연연하지 말고 입찰에 따르는 충분한 권리와 물건분석을 통해 안전한 경매부동산을 고르는 노력이 필요하다. ‘식은 죽 먹기’ 경매물건이 위험한 부동산보다 훨씬 많다.

○안전한 경매 물건 고르는 방법

‘안전한 경매’물건이란 경매 투자자가 경매 낙찰 후 문제없이 권리를 바로 이전받는 물건을 말한다. 경매 낙찰 후 등기부 상 권리를 인수해야 하거나 세입자의 거액 임차보증금을 물어주거나 명도가 어려워 소송까지 가는 경우에는 안전한 경매물건일 수 없다.

‘은행이 경매에 부친 물건’은 대체로 안전하다. 1금융권에서 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 확실한 담보물을 갖고 있어야만 대출을 해주기 때문에 선순위 세입자가 있거나 유치권, 선순위 가처분 같은 하자 있는 부동산은 대출에서 처음부터 제외시키기 때문이다.

‘채무자’ ‘소유자’가 직접 거주하면 일단 안전한 물건이다. 경매에서 신경 쓰이는 부분이 세입자 문제다. 입찰 전 세입자의 권리를 따져봐야 하고 명도 시에 인도명령 등을 통해 협의해야하는 과정을 거치기 때문에 직접 집주인이 거주한다면 수고를 덜어 여러모로 편하다.

세입자가 거주하더라도 낙찰 후 전액 배당받는 세입자라면 문제없는 경매물건이다. 즉 세입자들이 선순위 임차인이라도 법원에 배당요구를 했다면, 일정 부분의 보증금을 매각대금에서 받아 나가게 된다. 이럴 경우 굳이 추가 비용 없이 세입자들을 내보내게 된다. 미분양, 빈 집, 이사 간 부동산 등은 경매된 부동산의 권리를 바로 넘겨받을 수 있다. 경매에 부쳐진 부동산에 짐이 아예 없고 사람이 살지 않고 있다면 낙찰 후 잔금을 납부하고 바로 입주할 수 있다.

○낙찰 시 주의사항

명도가 어려운 물건은 입찰을 자제해야 한다. 세입자가 여러 명이거나 거액의 전세보증금을 떼이는 경우, 극빈층이 거주하는 경우 값싸게 낙찰 받았어도 명도가 까다롭거나 어려울 경우가 발생한다. 이런 물건은 입찰 전 세입자 탐문을 통해 미리 만나보는 것이 좋다. 명도의 어려움을 겪지 않고 재빨리 입주를 마치는 게 성공적인 경매 투자전략이다.

권리관계가 명확한 경매물건을 고르는 걸 추천한다. 권리관계가 안전한 물건이 돈 되는 물건이다. 세입자의 돈을 물어줄 가능성이 있거나 등기부 상 인수할 물건을 낙찰 받으면 추가 부담금이 생겨 경매의 수익률을 떨어지기 때문에 안전한 경매물건 투자가 최선이다.

사람이 살고 있지 않은 주택이라도 세입자의 ‘짐’이 있다면 함부로 처분하거나 옮길 수 없다. 폐문부재 부동산이지만 짐이 있다면 짐을 정리하는 과정에서 정상적인 절차를 통해 점유자의 짐을 보관하거나 유체동산 경매를 통해 해결하는 방안을 찾아야 한다.

변경·연기·채권금액이 작은 경매 물건은 경매 취하 가능성이 높아 입찰을 자제하는 것이 바람직하다. 경매는 낙찰 받고 잔금을 납부하기 전 채권자와 채무자 사이에 언제든 경매를 취하할 수 있기 때문에 입찰 전 경매 진행 여부를 미리 따져보는 것이 바람직하다.

경매 입찰 참가자가 안전하게 경매에 참여하는 방법은 무엇보다 입찰 전 철저한 세입자조사와 현장조사를 통해 낙찰 후 문제가 없을 부동산을 골라서 입찰해야 한다. 정확한 시세확인 및 물건의 상태를 점검한 후 투자를 결정해야 한다.

○추천 경매 물건

▲중계동 2회 유찰 ‘아파트’ 경매 물건

사건번호 2011타경11009, 소재지는 서울 노원구 중계동 363-1 중계7단지 주공 702동 302호로 감정가는 190,000,000원, 최저가는 121,600,000원(2회 유찰, 64%), 입찰기일은 3월 12일, 오전 10시, 서울북부지법 경매5계, 면적은 건물 44㎡(13평), 대지 33㎡(10평)이다.

세입자 관계는 대항력 없는 무상임차인이 점유 사용하고 있다. 권리 관계는 말소기준권리인 우리은행의 근저당(2001.8.24) 이후 근저당, 가압류 등이 설정돼 있으나 낙찰 후 소멸하는 권리여서 권리분석 상 안전한 경매물건이다.

매각물건 현황은 15층 중 3층, 1993년 5월 준공 아파트, 방2/욕실1/거실 및 주방/남향, 복도식 5개동/630세대, 7호선 중계역, 4호선 상계역 차량 5분 거리 소재, 주변에 수암초와 불암고교 등 소재, 매매가는 감정가 보다 높은 약 2억 원, 전세는 1억~억1000만 원 전후에 형성되어 있다.

▲서울 감정가 절반 ‘상가’ 경매 물건
사건번호는 2011타경15541, 소재지는 서울 양천구 신정동 329 목동신시가지아파트상가 비동 1층 123호이다. 감정가는 215,000,000원, 최저가는 110,080,000원(3회 유찰, 51%), 입찰기일은 3월 20일, 오전 10시, 서울남부지법 경매1계, 면적은 건물 24㎡(7.3평), 대지 23.8㎡(7평)이다.

세입자 관계는상가임차인이 점포 전부 사용하고 있으나 대항력이 없는 상태이며 권리관계는 말소기준권리인 솔로몬저축은행의 근저당(2010.7.19) 이후 근저당 등이 설정돼 있으나 낙찰 후 소멸하는 권리여서 권리분석 상 안전한 경매물건이다.

매각물건 현황은 2층 중 1층 근린상가, 임차인이 반찬가게 이용 중, 1987년 7월 사용승인, 부근은 13단지와 14단지 등 대단위 아파트 단지 소재함, 인근지역에는 이마트와 현대백화점 등 소재해 있고 유동인구는 많고 공실이 없는 상태. 도보 10분 거리에 2호선 양천구청역 위치, 시세는 약 2억 원 정도 호가한다.

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