도시 속 한옥"노후 재테크 딱이예요"··은퇴주택·임대 인기
SBS Biz
입력2011.09.19 11:26
수정2011.09.19 13:53
■부동산 가치 치솟는 한옥 / 박상언 유엔알컨설팅 대표
실제로 한옥에 대한 일반인들의 상담과 관심이 최근들어 부쩍 증가했다. 과거에는 여유자금이 있는 강남 큰손들의 관심이 주였다. 그도 그럴 것이 쓸만한 한옥의 경우 가격이 수십억 원을 호가하기 때문이다. 북촌의 경우 현재 3.3㎡당 가격은 3,000만원 대에서 최고 5,000만원까지 이르고 있다. 강남 단독 주택지의 가격이 3.3㎡당 2,000~3,500만원 수준인 점을 감안하면 어지간한 자산가가 아니고서는 북촌에 발을 들여놓을 수 없다.
이처럼 가격이 뛴 것은 한옥을 찾는 사람은 늘고 있지만 한옥은 한정돼 있기 때문이다. 노후를 위한 은퇴주택 개념과 임대사업용으로 미리 사 두려는 사람들이 많다. 기존 한옥을 개보수하는 것은 물론 신축하는 한옥도 점점 많아지고 있다. 투자 지역도 기존의 경복궁 동쪽 가회동 일대의 ‘북촌’을 벗어나 ‘서촌’이나 계동 현대건설 앞쪽의 운현궁 일대로까지 번지고 있다.
○지역별 한옥 매매 동향
서울에서 한옥이 보존된 가회·계·원서·안국동 일대 북촌마을 1200여 가구와 효자·통인·창성·통의동 등을 아우르는 서촌마을 600여가구 등에 한옥수요가 많다. 하지만 한옥값은 만만치 않다. 북촌마을 한옥은 최근 값이 부쩍 올라 대지 기준 3.3㎡당 2000만원에서 3500만원을 호가하고 최고 5000만원까지 가는 경우도 있다.
66.1㎡ 규모의 한옥을 사려면 4억원에서 7억원은 줘야 한다는 얘기다. 현지 부동산 업계에 따르면 3∼4년 전만 해도 3.3㎡에 1000만원하는 급매물도 있었는데 최근 3배가량 가격이 급등했다. 한옥 전세도 66.1㎡의 경우 2억원에서 2억5000만원대를 형성하고 있다.
○서울시 지원 신·개축 방안
한옥을 직접 매입하는 것도 좋지만 가격이 부담스럽기 때문에 서울 가회·삼청동, 종로 1·2·3·4가동에서 상대적으로 가격이 싼 낡은 한옥이나 일반주택을 구입한 뒤 서울시의 지원을 받아 신·개축할 수 있다. 서울시는 이들 지역에서 한옥의 외관을 고칠 경우 공사비용의 3분의 2 범위 안에서 최대 6000만원까지 무상 지원해 준다.
또 내부 공사비는 최대 4000만원까지 3년 거치 10년 균등분할상환 연 1%의 저금리로 대출도 해준다. 일반주택을 헐고 한옥으로 새로 지을 때에는 외관의 경우 공사비 3분의 2 범위 안에서 최대 8000만원까지 무상 지원해주고, 내부는 최대 2000만원(3년 거치, 10년 분할상환, 연리 1%)까지 융자해 준다.
이 혜택을 이용한 한옥 짓기는 증가하고 있다. 지난 2008년 12건, 2009년 9건에 불과했던 한옥 지원프로그램 이용 건수는 지난해 17건, 올해엔 8월까지 22건을 기록했다.
○한옥 단점
한옥의 비싼 건축비는 여전히 남아 있는 숙제다. 보통 일반 주택은 3.3㎡당 400만원 정도면 신축이 가능하지만, 한옥은 3.3㎡당 1000만원 이상이 든다. 건물 면적이 105㎡(32평)인 주택을 짓는 데 들어가는 땅값을 제외하고도 공사비만 3억원가량 들어가는 셈이다. 한옥 공사비 가운데 가장 비용이 많이 드는 항목은 인건비다.
한옥기술자들은 와공(기와공사 인부), 소목장, 대목장 등으로 세분화됐고 인건비도 일당 25만원을 넘는 것으로 알려졌다. 아파트처럼 기계화된 시공이 불가능하고 자재 역시 규격화가 어렵다는 점도 공사단가를 높이는 요인이다. 그 해결책으로는 조립식 목재를 사용하는 등 자재와 공법을 표준화하는 노력이 필요하다.
○한옥 게스트하우스 변신
한옥은 외국 비즈니스맨과 관광객의 필수 코스가 되고 있다. 덕분에 한옥 임대 사업도 활기를 띠고 있다. 실제로 북촌한옥마을에 자리 잡은 한옥 게스트하우스 대부분은 비슷한 호황을 누리고 있다. 한옥 게스트하우스를 찾는 사람은 관광차 혹은 국내 업체가 사업을 위해 초청한 미국ㆍ유럽인이 많다. 드라마 촬영 배경이 된 한류 드라마를 보고 한옥 체험을 하려는 동남아와 중국, 일본인도 상당수다.
한옥을 임차해 임대료를 내고 게스트하우스로 꾸며 운영하는 사람도 있다. 방 5개, 대지면적 100㎡ 수준의 일반적인 한옥 게스트하우스는 월평균 매출액이 700만원 안팎이라고 운영자들은 전한다. 대지면적 165㎡ㆍ방 10개인 경우 월 매출액은 1400만원 선이다. 수도ㆍ전기요금과 인터넷 비용 등 관리비와 아침식사 제공 비용을 합치면 방이 5개인 경우 한 달에 드는 비용은 150만원 선이다.
북촌에서 한옥 매매가는 3.3㎡당 2000만~3500만원, 전세금은 3.3㎡당 1000만원 수준이다. 구청에 숙박업소 신고를 하는 것을 빼면 특별한 진입 장벽은 없다. 다만 초기에 한옥 수리비와 에어컨, 인테리어 등에 드는 비용이 수천만 원에서 1억원대까지 된다는 점은 감안해야 한다. 한옥 수리비는 서울시에서 최대 무상 6000만원, 융자 4000만원을 지원한다.
○한옥 매입 시 주의점
한옥은 틈새 상품에 불과한 만큼 투자에는 여전히 신중해야 한다. 또한 일반 주택보다 내부 공간이 좁게 느껴지거나 주차 공간이 넉넉지 않은 것도 한옥 생활의 어려움 중 하나다. 한옥은 환금성이 떨어져 투자용인지 거주용인지를 분명히 구분하고 낡은 한옥을 리모델링할 지, 신축할 지, 아예 온전한 한옥을 살지 등을 면밀히 따져봐야 한다. 즉 단기간의 시세차익 보다는 장기적인 안목에서 접근해야 한다.
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