[부동산생활백서] 주택 '보증금'과 '인도'는 동시이행 관계
SBS Biz
입력2011.02.15 15:14
수정2011.02.15 18:17
■최광석 부동산 전문 변호사
-말씀하기에 앞서, 사람을 내 보는 것을 보통은 '명도'라고 하는데, '인도'라고 용어는 명도와 어떤 차이?
▶점유를 이전한다는 의미는 마찬가지, 통상적으로는 '인도(引渡)' 대신에 '명도(明渡)'라는 표현을 쓰지만, 법적 용도는 인도가 정확하다.
-계약이 종료된 이후 임차인의 점유는 엄연히 불법인데, 버티기를 하게 되면 법적인 절차는?
▶불법이기는 하지만, 임차인이 자진해서 인도하지 않으면 결국 인도해 달라는 재판을 통해 임차인을 내보낼 수 밖에 없다. 즉, 임대인 임의적인 물건 끌어내기는 허용되지 않는다는 것이다.
-구체적인 재판절차나 기간은?
▶이런 유형의 재판종결에는 대략 4-6개월 정도 소요되는데, 판결선고 이후에도 임차인이 임의적인 인도를 해주지 않을 때는 부득이 집행관을 통해 강제집행을 실행해야 하기 때문에, 추가로 1개월 정도의 시간이 더 필요하다.
-지금처럼 보증금이 급등한 상황에서 임차인이 인도하지 않고 버티기를 하면, 기존 보증금과 시세에 따른 보증금과의 차이를 손해배상받을 수 있는지?
-지금처럼 보증금이 급등한 상황에서 임차인이 인도하지 않고 버티기를 하면, 기존 보증금과 시세에 따른 보증금과의 차이를 손해배상받을 수 있는지?
▶이론적으로는 당연히 배상가능하다. 임차인이 제 때 인도했더라도 임대인은 다른 사람에게 임대하거나 본인이 직접 사용함으로써 임대 시세 상당의 이익을 누릴 수 있었겠지만, 임차인의 불법점유로 시세 보다 낮은 수준의 보증금을 받을 수 있었다는 점에서, 그 차액 상당의 손해배상을 받을 수 있다. 예를 들어 기존 보증금 2억원에서 시세가 5천만원이 올랐다면, 보증금 2억원을 받고서 추가로 받을 수 있는 월임대료를 정해서 임차인의 불법점유기간 동안의 임대료를 계산하게 된다.
-그렇다면, 임차인의 버티기가 힘들 수 있을텐데요
▶예. 하지만 특별한 다른 사정이 없는 한 재판에서는 은행이나 부동산리서치 회사에서 조사되는 임대료 기준을 따르지 않고, 법원에서 선정하는 감정인의 감정결과에 따라 판단하는 경향이 있으므로 손해액수의 규명을 위해서는 별도의 감정절차를 거쳐야 할 가능성이 높다. 감정을 위해서는 추가로 시간과 비용이 들기 마련이어서, 그 때문에 인도청구와 별도의 손해배상청구를 포기하는 사례가 적지 않았다. 지금처럼 보증금이 급등하지 않은 상황이라면 비용까지 들이면서 감정을 할 실익이 별로 없었다. 하지만, 지금처럼 보증금이 급등한 상황에서는 시세와 기존 보증금의 차액이 상당한 주택 임대차계약의 경우에는 비용을 들여서라도 손해배상감정을 하는 경우가 적지 않을 것으로 예상된다.
-일부 임차인의 경우에는 주택을 인도해주기 이전에 보증금 중 일부금액을 미리 받을 수 있는 권리가 있다고 하면서 임대인과 실랑이를 벌이는 경우도 있는데, 그런 권리가 있는지?
▶일부 금액을 미리 받아서 다른 집을 구하는 계약금으로 사용하기 위한 목적이지만, 보증금 반환은 주택의 인도와 동시이행 관계이기 때문에 보증금 중 일부라도 미리 달라고 할 수 있는 권리는 없다고 할 수 있다.
(SBS CNBC)
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